Jardines de una comunidad de vecinos: quién decide y quién paga

En muchos bloques y urbanizaciones de la comarca, el jardín común es lo primero que ve quien llega y una de las cosas que más se discute en las juntas. Que si el césped está alto, que si el seto tapa la luz de los bajos, que si el riego se queda encendido de noche, que si el presupuesto sube cada año. Detrás de todo eso hay unas pocas preguntas que se repiten: quién decide qué se hace, quién paga y cómo se elige a la empresa que se encarga. Este artículo explica cómo suele funcionar en la práctica. No es asesoramiento jurídico: cada comunidad tiene sus estatutos y sus acuerdos, y quien mejor conoce los de la tuya es el administrador de fincas.

Las zonas verdes, un elemento común

Lo habitual es que el jardín de una comunidad, con su césped, sus setos perimetrales, su arbolado, sus jardineras y su instalación de riego, sea un elemento común que pertenece a todos los propietarios en proporción a su cuota. Eso quiere decir que ningún vecino puede decidir por su cuenta talar un árbol, quitar un seto o cambiar la programación del riego, aunque esté justo delante de su ventana.

Hay casos particulares. En muchos edificios los pisos bajos tienen un jardín o un patio de uso privativo: el vecino lo disfruta en exclusiva, pero eso no siempre significa que sea suyo. Quién se encarga de su cuidado, y quién paga si hay que actuar sobre un árbol grande dentro de ese espacio, depende de lo que digan las escrituras y los estatutos. Conviene consultarlo con el administrador antes de dar nada por hecho.

Quién decide: la junta de propietarios

Las decisiones sobre el jardín común se toman normalmente en la junta de propietarios. En la junta ordinaria se suele aprobar el presupuesto del año, dentro del cual va el mantenimiento de las zonas verdes, y se pueden tratar cambios como contratar una empresa nueva, renovar el césped, sustituir un seto o reformar el riego.

Para obras o mejoras importantes, que van más allá del mantenimiento normal, puede hacer falta una mayoría distinta o una junta extraordinaria. Qué mayoría corresponde en cada caso es algo que conviene preguntar al administrador, porque depende del tipo de actuación y de lo que establezcan los estatutos.

El papel del presidente y del administrador

El presidente representa a la comunidad y suele ser el primero en recibir las quejas de los vecinos. El administrador de fincas, cuando lo hay, se ocupa de la gestión: pide presupuestos, los presenta a la junta, firma el contrato con la empresa que se aprueba, gestiona los pagos y canaliza las incidencias.

En la práctica, a nosotros nos funciona muy bien tener un único interlocutor por comunidad, sea el administrador o el presidente, que recoge lo que piden los vecinos y nos lo traslada. Así evitamos que cada propietario dé instrucciones distintas a la cuadrilla y que el plan aprobado en junta se desvirtúe por el camino.

Quién paga y cómo se reparte

Lo más frecuente es que el gasto de mantenimiento de las zonas verdes se reparta según la cuota de participación de cada vivienda o local, salvo que los estatutos o un acuerdo de la comunidad establezcan otra fórmula. Hay urbanizaciones donde los locales comerciales o las plazas de garaje no participan en los gastos del jardín, o donde se reparte a partes iguales entre viviendas.

En las urbanizaciones grandes, con varias fases o portales, a veces existen subcomunidades con gastos propios: un portal con su jardín interior, una zona de piscina, unos accesos. En ese caso, cada zona puede tener su propio reparto. De nuevo, es algo que se comprueba en los estatutos y en las actas, no algo que se pueda dar por supuesto.

Qué pedir en un presupuesto de mantenimiento

Un presupuesto de mantenimiento de jardines para una comunidad tiene que permitir saber qué se va a hacer, cuándo y qué queda fuera. Estos son los puntos que recomendamos pedir por escrito:

• Qué incluye cada visita: siega, perfilado de bordes, recorte de setos, limpieza de malas hierbas en parterres, soplado de caminos, revisión del riego.
• Calendario por temporadas: con qué frecuencia se pasa en primavera, cuando el césped crece sin parar, y con cuál en invierno, cuando hay menos trabajo.
• Retirada de restos: si los restos vegetales se los lleva la empresa o se dejan en contenedores de la comunidad.
• Riego: si incluye la puesta en marcha en primavera, el ajuste de programadores, el vaciado antes del frío y la reparación de pequeñas averías, o si eso se cobra aparte.
• Trabajos fuera del contrato: poda de árboles grandes, tala, reposición de plantas o resiembra de calvas, con cómo se presupuestan cuando hacen falta.
• Horarios y contacto: en qué franja se trabaja para no molestar a los vecinos y quién es el responsable al que llamar.

Para comparar varias ofertas, lo importante es que describan el mismo trabajo. Un presupuesto más bajo que no incluye la retirada de restos o la revisión del riego no es necesariamente más barato al final del año.

Cuando un árbol o un seto molesta a un vecino

Es de los conflictos más comunes: un árbol que quita el sol a un primer piso, unas ramas que tocan la fachada o una terraza, raíces que se acercan a una arqueta, un seto común que ha crecido tanto que tapa la luz de los bajos. La tentación del vecino afectado es cortar por su cuenta, y eso suele acabar mal, porque el árbol es de todos.

Lo razonable es trasladarlo al administrador o al presidente, que lo plantea a la comunidad. A menudo basta con una poda de reducción o un aclareo de copa bien hecho para resolver el problema sin quitar el árbol. Si se plantea talarlo, hay que tener en cuenta que en algunos municipios cortar arbolado de cierto tamaño requiere permiso municipal, así que conviene consultarlo antes. Para los setos perimetrales que la comunidad quiera renovar, en setos para tapar vistas repasamos qué especies suelen funcionar.

Incidencias entre visitas

Una rama caída después de un vendaval, un aspersor roto que inunda un portal o un programador que se ha desajustado no pueden esperar a la próxima visita programada. Conviene que el contrato deje claro cómo se avisa de una incidencia y quién lo hace, para que no haya cinco vecinos llamando a la vez con versiones distintas del mismo problema.

Cómo trabajamos con comunidades de vecinos

Cuando una comunidad nos pide presupuesto, vamos a ver la zona verde, la medimos y preparamos un plan de mantenimiento por temporadas por escrito, pensado para que el administrador pueda presentarlo en junta y los vecinos entiendan qué se hace en cada visita. Facturamos a la comunidad, trabajamos en horarios que molesten lo menos posible y asignamos un mismo equipo y un responsable de contacto que conoce el jardín. Puedes ver más en jardinería para comunidades de vecinos, en mantenimiento de jardines y zonas verdes y, para el arbolado, en poda de árboles, setos y arbustos.